Товар, еда, кино + развлечения

Разместил: Ф.П.Томич

За какими торговыми центрами в Улан-Удэ останется будущее.

90-е годы в Улан-Удэ прошли под знаком банковского строительства. В 2000-х в столице Бурятии пачками строились торговые центры, рынки и супермаркеты, порождая у инвесторов иллюзию скорого обогащения.

Иллюзии больше нет, народонаселение Улан-Удэ, они же покупатели, больше не становится, но торгово-развлекательные центры строятся и строятся. Человек никогда не перестанет кушать, одеваться и стремиться к удовольствиям. Мы попытались выяснить, за какими ТЦ в Улан-Удэ останется будущее.

Торговля

Когда-то в нашем городе было три больших универсальных магазина под названием «Юбилейный», «Дом торговли», «Детский мир», и этого для небольшого городка было вполне достаточно. В век потребительского бума торговых центров в Улан-Удэ стало не просто огромное количество, они стали другими.

Среднестатистический покупатель сегодня — это человек на машине, в которой сидят жена и дети, а значит, современный торговый центр непременно должен быть большой, заточенный под семейные ценности, молодежные удовольствия, естественные человеческие потребности и тому прочие вещи.

С одной стороны, понятно, почему несколько лет назад с торговой карты города исчез ТЦ «Курбатовский» — по имеющимся площадям он просто не мог бы выдержать конкуренцию. Однако та же участь постигла ТЦ с похожим названием «Таврический». ТЦ «Большой» вместо двухэтажного с одной дверью превратился в центр с несколькими магазинами и с несколькими же дверями. Кто объяснит, почему в магазине, расположенном через дорогу от Дома быта на ул. Ербанова, перебывало десятки торговцев, а вот «Спутник», стоящий всего в 100 метрах ниже, от недостатка посетителей, кажется, не страдает. Почему пустуют площади давно сданного в самом центре города ТЦ «Гэлэкси» и, наконец, почему все современные ТЦ предлагают как будто бы одно и то же (торговля — общепит — кино), но почему-то одни бесславно умирают, а другие расцветают на глазах.

— Первый фактор успеха современного ТЦ — география, — считает исполнительный директор предприятия «Синема-групп» Марина Покацкая. — Если раньше ты мог из кварталов добраться до центра за 15 минут, то сегодня по времени это весьма затратное занятие. С одной стороны, центр — всегда залог успеха, и популярность ТЦ «Еврозона» тому свидетельство. С другой стороны, все предлагают примерно одно и то же, поэтому люди идут туда, где им удобнее и комфортнее. Еще вчера предложение, которое теперь есть у «Кэпитал молл», было в «Пиплс парке», но сегодня жителям авиазавода, Верхней Березовки проще доехать до «Кэпитал молла».

Второй фактор — стоянка. Ценовая категория в большинстве ТЦ выше среднего, значит, покупатели — люди, имеющие автомобили, и им нужна хорошая стоянка. Стоянка есть возле «Еврозоны», возле «Кэпитал молла» одномоментно можно поставить тысячу машин, и это очень важный факт. Одной из причин продажи ТЦ «Таврический» являлось то, что там не была предусмотрена стоянка.

Плюс — управление. Если раньше инвестор по наитию начинал вкладываться в дорогостоящее капстроительство в надежде потом запустить туда арендаторов, чтобы просто собирать с них деньги, и кому-то это удавалось, сегодня торговые центры, построенные таким образом, неизбежно погибнут. Сегодня умный инвестор начинает с того, что еще на стадии проектирования привлекает управляющую организацию или сам готовится заниматься этим. Управляющая организация разрабатывает концепцию данного ТЦ, смотрит уровень платежеспособности населения, думает, как привлечь якорного арендатора, который сформирует поток (в ТЦ «Таврический» не было якорного арендатора). Поскольку собственных управляющих организаций, специализирующихся на таком виде бизнеса, в Улан-Удэ нет, приглашаются управляющие из Новосибирска, Москвы. Известно, что управляющая организация работает в ТЦ «Кэпитал молл», ТЦ «Пионер». К примеру, задумку с ТЦ «Пионер» можно считать очень хорошей — тут и зона отдыха, и набережная, и масштабы, все будет зависеть от талантов управленцев, удастся ли им сделать этот проект успешным.

— Самые эффективные ТЦ — чьи хозяева сами ведут этот бизнес, когда им принадлежит большинство торговых площадей, и они делают там то, что они хотят, — считает владелец «Пиплс парка» Сергей Рогов. 

— Если ситуация такая, как в «Гэлэкси», где более сотни собственников, это большая проблема для ТЦ. «Бест-плюс» построил здание, где оказалось огромное количество не арендаторов, а собственников, объединить их непросто. Попробуйте убедить всех платить за уборку территории, мусора, фасада, организацию охраны, содержание мест общего пользования и так далее. Рано или поздно в такой ситуации найдется тот, кто начнет скупать эти площади и выстраивать единую политику. В нашем регионе без своего бизнеса руководить ТЦ сложно.

Кино

Еще десять лет назад в Улан-Удэ процветал бизнес с видеокассетами, а потом и дисками. Еще совсем недавно кинобизнес нашего города зашкаливал за все разумные пределы. Кинозалы открывались почти каждый день. ДК «Савва» обещал пустить специальный автобус на мясокомбинат, чтобы возить публику в кино. Публика не поехала. Кинотеатра «Савва» сегодня нет. Ничего не слышно про кинотеатр в ТЦ «Сагаан Морин». В прошлом году из-за нерентабельности закрылся первый в нашем городе кинотеатр нового формата «Октябрь». Закрылся на реконструкцию кинотеатр нашего детства «Эрдэм», первое упоминание о котором в Верхнеудинске зафиксировано в 1926 году, и, по слухам, вместо кино собственники намерены развернуть там новый ТЦ. Говорят, та же участь в самом ближайшем будущем ждет «Прогресс». Чтобы привлечь народ в кино, организаторы объявляют скидки, бонусы, конкурсы, акции, дарят книги (фильм «Великий Гетсби») и пускаются на прочие уловки.

— В нашем небольшом городе произошло перенасыщение кинозалами, — считает Марина Покацкая. — На 400 тысяч населения 29 кинозалов — это перебор, считайте «Кэпитал молл» — 8, «Еврозона» и «Пиплс парк» — по 5, «Пионер» — 6, «Фабрика кино» — 3, «Прогресс» — 2. Люди не хотят просто идти в кино. Они хотят комфорта, хотят знать, что даже если ты опоздаешь на 10 минут, ты все равно посмотришь этот фильм или какой-то другой, потому что в кинотеатре, где есть 3-5-8 залов, фильм стартует через каждые полчаса и фильм не 1, а 5-6. Они хотят здесь же комфортно покушать, развлечься, отдохнуть. Монозалы не выживут. Будущее за теми, кто будет предлагать более интересные варианты, удобные и имеющие какую-то свою уникальность. Кто-то в этой гонке поставит на максимально деликатный сервис, кто-то на масштаб — построит ТЦ не 30 тыс. кв.м, а 100 тыс. кв.м, кто-то — на особое предложение.

— Безусловно, в конце концов, на рынке останутся лучшие предложения, — говорит Сергей Рогов. — Очень скоро таким предложением в кино станет первый в Улан-Удэ кинотеатр IMAX. Это особая технология, позволяющая зрителю быть участником происходящего на экране. Высота такого экрана — 12 метров, это примерно с четырехэтажный дом. Ближайший подобный зал есть в Новосибирске, а всего по стране их 16. В конце этого года в прокате должна появиться историческая драма о Великой Отечественной войне «Сталинград», которая станет первой российской картиной, выпущенной в формате IMAX. Надеемся, что жители Улан-Удэ смогут это увидеть.

Откуда такие цены

Еще не так давно арендовать бутик под торговлю или офис в центре города было невозможно, потому что их там просто не было. Когда такие места появились, цены на аренду зашкаливали, и эти цены соответственно влияли и на стоимость продаваемых там товаров. Прошло десять лет, у нас появилась масса ТЦ, но цена за квадратный метр в них почему-то не уменьшилась. На ул. Борсоева, Куйбышева — цена кв.м примерно от 500 рублей и выше, та же история в бизнес-центре «Сигма» (ул. Х.Намсараева), в «Пиплс парке» — в среднем 1200 рублей кв.м, в «Еврозоне» — от 1000 рублей и выше. Есть и такие, кто платит 2 тыс. рублей за кв.м. На снижение цен не влияет даже то, что во многих ТЦ далеко не аншлаг. Почему?

— На первых порах у инвестора стоит задача установить разумную арендную плату, которая бы устроила арендаторов и компенсировала расходы, — рассказывает Марина Покацкая. — Все хотят дешевой аренды, но почему-то никого не интересует, сколько затратил сам собственник. Как правило, многие владельцы при строительстве пользуются заемными средствами. Это значит, что ежемесячно он должен отдать банкам 3-5-10 млн. рублей основного долга, плюс проценты. Примерно две трети арендной платы уходит на различные платежи — банковские, коммунальные, зарплатные, налоговые и другие. Цены на аренду получаются высокими, и даже возрастающая конкуренция повлиять на это не в силах. Арендаторы часто сетуют на высокие цены, но при этом они не уходят, они хотят работать именно здесь, в центре, в «Еврозоне», и этим все сказано.

Источник: Улан-Удэнский городской портал

Экономика, 28.06.2013 20:13:02
Прочтений: 275 Комментариев: 0 Оценка: 0