Перспективы рынка московской недвижимости

Разместил: Ф.П.Томич

Олег Репченко, руководитель IP№.RU, отмечает, что цены на квартиры в Москве растут умеренно. Годовой прирост составляет 10 %, однако в долларовом выражении цена квадратного метра еще не вернулась на докризисный уровень.

Специалисты отмечают, что рынок недвижимости уже оправился от кризиса: цена в рублях вернулась на докризисный уровень, объемы строительства восстановлены, стали сдаваться новые объекты. Способствовало этому и послабления, на которые пошла московская власть. Так, после пересмотра, часть инвестконтрактов начала реализовываться. Новые правила землепользования и застройки позволяют теперь строить даже в центральном округе столицы. Кроме этого, не имея возможность строить по старым правилам, девелоперы нашли выход в виде апартаментов, которые в настоящее время пользуются большим спросом среди покупателей.

Росту интереса к рынку апартаментов, по мнению Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», способствовали также кризис на рынке коммерческой недвижимости и программа редевелопмента промышленных зон. Именно на рынке коммерческой недвижимости произошло падение ставок на 40 – 50 %, снизился спрос и наблюдался переизбыток площадей. Анна Соколова отмечает, что сейчас апартаменты представлены не только в элитной недвижимости, появились предложения и в низком ценовом сегменте. Для покупателя этот формат также становится более привычным и популярным, поэтому темпы продажи растут. Именно апартаменты позволяют купить жилье в Москве в бюджете 2,8 – 3 млн. рублей, а это очень привлекательные цены для столицы. На сегодняшний день по такой цене в Москве можно приобрести только комнату!

О выходе из кризиса говорит и статистика. В докризисные годы в Москве строилось приблизительно 4,5 -5 млн. жилых кв. метров. Однако эта цифра включала в себя 70 % социального жилья, которое не попадало на рынок, следовательно, на рынке продавалось 1,5 -2,5 млн. кв. метров. А это те же цифры, что и сейчас. Согласно статистике в настоящее время строится 2 – 2,5 млн. кв. метров, среди которых доля социального жилья крайне мала.

Однако после кризиса на рынке произошли изменения. Сейчас  инвестиционный спрос заменили реальные покупатели, именно поэтому при стабильном уровне цен объемы строительства увеличились. Росту строительства способствует не только потенциальный спрос покупателей, желающих улучшить свои жилищные условия, но и инфляция, однако с другой стороны этот рост ограничивают недостаточный доход населения и слишком дорогая ипотека.

Итак, в настоящий момент рынок недвижимости Москвы стабилен. Что же может вызвать изменения?

По мнению Олега Репченко, причиной нестабильности может стать:

– Рост объемов строительства в Москве. Если правительство и дальше продолжит свои законодательные послабления, то есть вероятность, что на рынок выйдет слишком много объектов. Учитывая невысокие платежные возможности нашего населения, в такой ситуации можно опасаться затоваривания и падения цен на 5 % - 10 % - 15 %.

– Рыночный налог на недвижимость. «Теоретически введение рыночного налога на недвижимость должно способствовать выходу на рынок, по крайней мере, части инвестиционного жилья». А это грозит стагнацией. Однако пока решение о введении налога выглядит неокончательным.

– Макроэкономическая нестабильность – новые «обострения». На наш рынок может повлиять превышение лимита госдолга в США и обострение экономической ситуации в Европе. Запад до сих пор «проедает» больше, чем производит. Настоящие пути решения этой проблемы показывают свою малую эффективность, а новые методы восстановления экономики пока не найдены, так как должники активно сопротивляются попыткам заставить их экономить и эффективно работать. Однако жесткая экономия  в Европе и США приведет  к снижению потребления и падению цен на нефть. А падение цен на нефть скажется и на России, в результате чего рубль ослабнет, а количество платежеспособных покупателей у нас сократится.

Если же предположить, что Европа не справится со своими трудностями и ряд стран не смогут избежать дефолта, то это приведет к падению евро и укреплению доллара, а как следствие – падению цен на нефть и тем же печальным последствиям для нашего рынка недвижимости.

Таким образом, нерешенные общемировые проблемы могут снизить цены российского квадратного метра. Олег Репченко прогнозирует, что при второй волне кризиса «долларовые цены на недвижимость могут скорректироваться на 20 % - 25 %, но вряд ли уйдут ниже «дна» 2009 года и вряд ли масштаб падения повторит или превысит 2008 год». При такой ситуации естественно ожидать, что и цены в рублях также упадут, но в меньшей степени.

Но пока это лишь предположения. Если же ситуация будет такой как сейчас, то цены будут расти умеренно в пределах инфляции, спрос может даже увеличиться благодаря нестабильности в экономике и бегству от риска.

Источник: Улан-Удэнский городской портал

Экономика, 04.05.2013 20:12:59
Прочтений: 412 Комментариев: 0 Оценка: 0